深铁集团第六次“输血”万科A：“62.49亿借款+延期8.9亿”解近渴 造血困局待破

　　本日，万科A发布公告称，第一大鞭策深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）向公司再提供不跨越62.49亿元借款，并答应对已有的8.9亿元借款给以延期；同期，公司需要为15.51亿元已有的借款提供万物云空间科技办事股份有限公司（以下简称“万物云”）（2602.HK）股权质押。

　　往复中枢要求拆解：低利率与高质押率的双重让利  

　　1． 借款畛域与用途  

　　本次新增借款不跨越62.49亿元，用于偿还公开市集债券本息，期限3年，利率为2.34%（1年期LPR减66基点）。调换对8.9亿元旧借款延期至2025年底，并为15.51亿元信用借款追加万物云股权质押（质押率70%），酿成“新增+延期+增信”组合操作。

　　2． 质押要求的独特性  

　　- 超高质押率：万物云股票质押率设定为70%，显赫高于市集老例的30%-60%，特地于深铁对万科金钱价值给予高溢价认同；  

　　- 严格风控机制：设130%预警线与100%平仓线，要求万科开辟盯市台账，跌破预警需5日内追加担保，体现市集化风控与鞭策复古的均衡。

　　大鞭策复古形态融会：从“济急”到“常态化”输血  

　　1． 2025年累计输血畛域超218亿元  

　　这次为深铁年内第六次借款，前五次鉴识为28亿、42亿、33亿、15.52亿、30亿。加上本次62.49亿，年内借款总和达218亿元，调换2024年50亿元金钱科罚复古（深圳湾地块、红树湾收益权转让等），深铁对万科的复古已从临时解救升级为系统性纾困。

　　2． 资金用途高度聚焦  

　　所有借款均明确用于“偿还公开市集债券”，精确遮掩偿债岑岭：  

　　- 2025Q1：收效兑付100亿元境内债，其中深铁2月提供的70亿元借款遮掩80%；  

　　- 2025H2：本次62.49亿+延期8.9亿，或用于置换7-12月到期的71亿元境内债（据Wind数据推算）。

　　财务安全阀评估：质押物风险与债务结构隐忧  

　　1． 万物云质押链的脆弱性  

　　万物云刻下市值245亿港元（约227亿元东谈主民币），而万科已质押/拟质押股票价值达102亿元（28亿借款质押40亿+42亿借款质押60亿+本次15.51亿借款质押22.16亿），占其市值45%。若万物云股价下降30%，质押市值将直逼平仓线，可能触发担保追加或债务提前偿还。

　　2． 债务结构短期化趋势  

　　尽管深铁借款期限为3年，但延期操作显现短期债务压力：  

　　- 本次延期的8.9亿元借款原期限仅60天（3月20日-5月18日），延期后仍须在2025年底前偿还；  

　　- 万科年内需兑付的境内债中，约30%为1年内短债，与3年期借款存在期限错配。

　　市集信号与投资启示  

　　1． 短期利好与永恒挑战并存  

　　- 正面信号：深铁抓续输血迹证深圳国资“有敷裕枪弹复古万科”的承诺，年内无境外债到期+已完成165亿元公开债务偿还，流动性危险暂解；  

　　- 深层恐忧：借款沿途用于“借新还旧”，而非技俩开发或业务转型，反馈销售端造血智力未规复（2024年销售额同比下滑，行业名按次四）。

　　2． 行业真理：示范“国资兜底式”化债形态  

　　万科案例成为脱险房企债务化解模板：  

　　- 场所政府：通过属地国企提供低资本资金（利率2.34% vs 房企平均融资资本5%+）； 

　　- 企业代价：让渡中枢金钱适度权（万物云股权质押）、经受严格财务监管（盯市机制）。

　　论断：从流动性保卫战到生涯形态重构  

　　万科这次借款是深铁纾困步履的络续，但更需见原三个滚动点：  

　　1． 质押天花板：万物云质押比例靠拢50%，以前融资担保空间收窄，需开拓新增信渠谈；  

　　2． 销售复苏时点：若2025H2销售额无改善（2025年1-5月同比降幅未裸露），债务滚续形态将不行抓续；  

　　3． 协同真切流程：深铁董事长辛杰建议“地铁上盖物业开发协同”，TOD形态能否提高盈利是转型枢纽。  

　　（注：本文辘集AI器具生成，不组成投资建议。市集有风险，投资需严慎。）

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